Ringen um günstigen Wohnraum – auf beiden Seiten. Die bürgerlichen Parteien CVP, FDP, SVP, GPL und BDP bekämpfen die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen», die am 9. Februar zur Abstimmung kommt. Sie warnen vor Bürokratie, hohen Kosten und gravierenden Nebenwirkungen. Derweil engagieren sich die Grünen und die Sozialdemokraten für die Initiative. Balthasar Glättli, Zürcher Nationalrat der Grünen und Präsident des Mieterverbandes, erklärt im Interview, was die Initiative bewirken will. CVP-Ständerätin Brigitte Häberli begründet derweil ihre Vorbehalte.

von Christine Schnapp

 

Balthasar Glättli, die Initiative verlangt, dass zehn Prozent der neu gebauten Wohnungen gemeinnützig sind, sprich eine Verdoppelung des aktuellen Angebots. Wird damit der Bedarf an zahlbarem Wohnraum gedeckt sein?

Die zehn Prozent sind ein Mittelweg zwischen dem, was wir denken, es sei nötig, und dem, was wir auf der anderen Seite denken, dass es realistisch sei. Wir haben dafür bei den Genossenschafts-Dachverbänden nachgefragt, um zu wissen, was diese realistischerweise überhaupt leisten können, denn wir wollten sie ja mit im Boot haben. Die zehn Prozent sollen nur im Schnitt über die ganze Schweiz hinweg gelten, d. h., in einigen Regionen ist der Bedarf tiefer und in anderen höher.

 

Wie kommt man auf die zehn Prozent?

Das ist eine Verbundaufgabe, die Gemeinden, Kantone und Bund gemeinsam angehen müssen. Dafür braucht es Verpflichtungen und Werkzeuge. Bund und bundesnahe Betriebe müssten neu ihr Land, wenn sie es verkaufen wollen, den Gemeinden im Vorkaufsrecht anbieten. Kantone und Gemeinden auf der anderen Seite erhielten das Recht, eigene Instrumente einzuführen, beispielsweise ein Vorkaufsrecht aller Immobilien und Grundstücke, die die Hand wechseln. Dafür bräuchte es eine weitere Volksabstimmung. Es gibt also von unten wie von oben Möglichkeiten, um sich den zehn Prozent allmählich anzunähern. Dieser Wert würde periodisch darauf überprüft, ob er erreicht wurde oder ob es noch zusätzliche Massnahmen braucht.

 

Warum sollen auch bundesnahe Betriebe verpflichtet werden, Grundstücke im Vorkaufsrecht anzubieten?

Weil insbesondere die SBB, die Post und das Militär sehr viel Land für eine öffentliche Nutzung, oftmals an Zentrumslagen, sehr günstig erhalten haben, auch durch Enteignungen. Wenn sie dieses Land nicht mehr benötigen, ist es nichts als fair, wenn sie es den Gemeinden für bezahlbare Wohnungen verkaufen, also für eine andere öffentliche Nutzung. Dass ein Betrieb wie die SBB ausserhalb ihres Kerngeschäfts zwecks Gewinnmaximierung selbst ins Immobiliengeschäft einsteigt und vielfach im Luxusbereich baut, sollte der Bund als Eigner dieser Betreibe unterbinden, weil es dem Zweck dieser Landnutzung widerspricht.

 

Die Hauptgründe für hohe Mieten sind die Bodenpreise und Immobilien, die als Anlageobjekte gebraucht werden. Welche Mittel gibt es dagegen?

Man muss unterscheiden zwischen dem Basispreis, den der Boden hat, der auf die Höhe der Mieten überwälzt wird, und der Entwicklung der Miete über die Zeit. Der Kostenvorteil, den Genossenschaften in Gebieten haben, in denen der Boden teuer ist, der ergibt sich erst im Laufe der Zeit. Denn im Gegensatz zum sogenannten freien Wohnungsmarkt, auf dem die Mieten bei jedem Mieterwechsel steigen, bleiben Kostenmieten gleich oder steigen nur marginal. Damit werden die gemeinnützigen Wohnungen im Vergleich zu den privaten im Laufe der Zeit immer günstiger. Ausserdem bauen Genossenschaften im Hinblick auf die realen Bedürfnisse der Menschen und nicht auf die des Kapitals. Heute sollen Immobilien Rendite liefern wie Aktien. Je mehr Wohnungen man diesem Mechanismus entzieht, umso mehr Sicherheit gibt es, dass die Mieten nicht noch weiter andauernd steigen. Genossenschaftliche Wohnungen sind im Schnitt kleiner und weniger luxuriös, weil sie zahlbaren Wohnraum für Menschen bieten wollen und nicht maximale Rendite für Anleger.

 

Auf der einen Seite haben wir Wohnungsnot und auf der anderen viele Leerstände. Was läuft da schief?

Es gibt zwei Sorten von Leerständen. Die einen sind Wohnungen, die gebaut werden, obwohl niemand sie braucht. Statt in den Städten und Agglomerationen baut man auf dem Land die grünen Wiesen zu. Das andere sind absolute Luxuswohnungen, nach denen es keine Nachfrage gibt. Beides zielt an den Bedürfnissen der Menschen vorbei. Der sogenannte freie Wohnungsmarkt befriedigt laut den Initiativgegnern die Bedürfnisse der Menschen. Tatsächlich beobachten wir das krasse Gegenteil: Im Zentrum steht bei den grossen Immofirmen die maximale Rendite.

 

Gegner der Initiative sagen, sie sei ein Eingriff in die freie Marktwirtschaft. Gibt es im Immobilienbereich tatsächlich eine freie Marktwirtschaft?

Nein. Wohnen ist ein existenzielles Bedürfnis. In der Wirtschaft unterscheidet man zwischen existenziellen Gütern und solchen, die in Konkurrenz zu anderen stehen, wie beispielsweise etwa Mobilität: Ist der Zug zu teuer, nehme ich das Auto oder umgekehrt. Beim Wohnen ist es etwas anderes. Man kann nicht statt Wohnen in die Ferien fahren. Gleichzeitig ist Boden nicht vermehrbar, er ist eine beschränkte Ressource. Deshalb ist es kein normaler freier Markt. Man sieht das in der Schweiz auch am Umgang mit Landwirtschaftsland. Dort gibt es das bäuerliche Bodenrecht. Das verhindert, dass dieses Land eine Preissteigerung erfährt, die die Bauern sich gar nicht leisten könnten. Es ist richtig, dieses Land, auf dem Nahrungsmittel produziert werden, dem Markt zu entziehen, weil es ein Grundbedürfnis deckt. Wohnen zu zahlbaren Mieten ist aber auch ein Grundbedürfnis. Deshalb braucht es mehr Wohnungen, die der Renditespekulation entzogen sind.

 

Hohe Mieten gehören neben hohen Krankenkassenprämien heute für viele Menschen zu ihren ärgsten finanziellen Belastungen.

Das Geld, das Mieterinnen und Mieter im sogenannten freien Wohnungsmarkt pro Jahr zu viel zahlen, also das, was über die Kosten des Landes hinausgeht, die Amortisierung der Hypothek, die Rückstellungen für Renovation – eben die Kostenmiete des gemeinnützigen Wohnungsbaus –, dient nur der Bereicherung ihrer Vermieter. Das sind je nach Lage zwei bis drei Monatsmieten pro Jahr. Geld, das den Menschen anderswo fehlt für ihre Bedürfnisse, egal ob das der Konsum ist, Sparen fürs Alter oder die Finanzierung der Ausbildung der Kinder. Man kann also sagen, dass der Wirtschaft damit viel Geld entzogen wird. Und nicht nur der Wirtschaft. Wenn bei Rentnerinnen und Rentnern das Geld für die Miete nicht reicht und sie über die Ergänzungsleistung Wohnzuschüsse beziehen müssen, bezahlt der Staat − und damit die Steuerzahlerinnen und -zahler. Man kann schon sagen, dass man damit Bedürftige unterstützt, doch die geben das Geld gleich wieder weiter und es landet schlussendlich bei denen, die die überteuerten Wohnungen bauen. Hat eine Gemeinde hingegen genügend bezahlbaren Wohnraum, dann sinken ihre Ausgaben übers Ganze gesehen.

 

„Über das Ziel hinaus“

Die Thurgauer CVP-Ständerätin Brigitte Häberli lehnt das Volksbegehren entschieden ab. Sie hält es für schädlich und kontraproduktiv, wie sie im Interview erläutert.

Im Parlament ist es so, dass Hausbesitzer über Mieteranliegen entscheiden – und das oftmals gegen deren Bedürfnisse.

Das stimmt. Aber genau in der Frage, die jetzt zur Abstimmung kommt, sind Mieter und Hausbesitzer keine Konkurrenz. Ein Hausbesitzer macht für sich alleine das Gleiche, was Genossenschaften für viele tun. Er schaut darauf, dass er nicht eine überteuerte Bodenrendite an Dritte abgeben muss. Genossenschaften funktionieren genau gleich, einfach sind es viele statt nur einzelne Privatpersonen, die sich zusammentun, um Wohnraum zu erstellen. Den Gewinn, den sich Immobiliengesellschaften ins eigene Portemonnaie stecken würden, geben sie sich selbst weiter in Form von günstigen Mieten. Die Initiative nimmt den Hausbesitzern nichts weg. Sie verhindert nicht, dass jemand ein Haus baut, und sie verteuert diesen Hausbau auch nicht. Und diejenigen Hausbesitzer, die fair vermieten, werden durch die Initiative nicht tangiert. Darum unterstützt auch casafair, der Verband für faire Hauseigentümer, die Initiative.

 

Mehr bezahlbare Wohnungen sind ein populäres Anliegen. Weshalb wenden Sie sich gegen die Mieterverbands-Initiative?

Die Initianten fordern eine flächendeckende Zehn-Prozent-Quote für den Bau von gemeinnützigen Wohnungen. Der Wohnungsmarkt ist in den verschiedenen Regionen der Schweiz aber sehr unterschiedlich und hat sich in den letzten Jahren entspannt. Es ist vor allem in den Grossstädten Basel, Zürich und Genf schwierig, eine Wohnung zu finden. Diese Städte haben aber alle bereits eine eigenständige Wohnungspolitik, die über die Zehn-Prozent-Quote hinausgeht. An anderen Orten hingegen sind hohe Leerstände eine Herausforderung und es wäre nicht sinnvoll, dort noch zusätzliche gemeinnützige Wohnungen zu bauen.

Die Initiative will den gemeinnützigen Wohnungsbau fördern.

Sie schiesst über das Ziel hinaus, denn sie will in der ganzen Schweiz die gleiche Lösung für ein Problem, das lokal sehr unterschiedlich ist. Es gibt übrigens auch Genossenschaften, die der Initiative sehr kritisch gegenüberstehen.

 

Wie sieht es aktuell mit den Genossenschaftswohnungen aus?

Auch hier ist die Situation lokal sehr unterschiedlich. Während in der Stadt Zürich 27 Prozent der Wohnungen gemeinnützig sind, sind es im kantonalen Schnitt nur neun Prozent. Schweizweit sind etwa vier Prozent der Wohnungen gemeinnützig. Um die angestrebte Quote zu erreichen, müsste sich das Volumen also verdreifachen. Ich bezweifle, dass es überall genügend Genossenschaften gibt, um dieses Ziel zu erreichen.

 

Die Initianten stellen den Wohnungsmarkt als Tummelfeld «renditehungriger Spekulanten» dar. Trifft das zu?

Die Hälfte der Mietwohnungen in der Schweiz wird von Privatpersonen vermietet. Meist haben sie nur wenige Wohnungen, die sie auch gleich selber verwalten. Das sind sicherlich nicht die «renditehungrigen Spekulanten», von denen der Mieterverband so gerne spricht. Dann gibt es natürlich auch grössere Investoren, beispielsweise Pensionskassen, die in den Wohnungsmarkt investieren. Doch Sie und ich und alle anderen ArbeitnehmerInnen in der Schweiz erwarten, dass sich unser Pensionskapital angemessen verzinst. Im heutigen Umfeld bekommen wir ja keine Zinsen mehr auf der Bank, deshalb suchen Investoren nach anderen Wegen, ihr Geld anzulegen. Sicherlich gibt es schwarze Schafe unter den Investoren, aber ich glaube nicht, dass sie den Wohnungsmarkt dominieren, wie das so gerne dargestellt wird.

 

Was ist vorgesehen, wenn die Initiative scheitert?

Das Parlament hat einen indirekten Gegenvorschlag zur Initiative gemacht. Er sieht vor, dass der Fonds de Roulement um 250 Millionen Franken aufgestockt wird. Mit diesem Fonds wird bereits heute der Bau von gemeinnützigen Wohnungen unterstützt. Dieses Vorgehen hat sich bewährt.

 

Weshalb halten Sie dies für den besseren Weg?

Mit dem Fonds besteht ein bewährtes und eingespieltes Instrument. Wenn die Initiative angenommen wird, muss das Parlament zuerst ein Gesetz erlassen, das die Initiative umsetzt. Das dauert ein bis zwei Jahre. In dieser Zeit würde in der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus weniger gemacht als bisher, weil die Gelder des Fonds durch laufende Projekte bereits ausgeschöpft sind.